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房产交易契税涨到5%?可别被忽悠了!

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 楼主| 发表于 2020-8-15 10:56:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   
今天大家朋友圈被契税税率全面占领。

常见标题是这样的:
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这样的:


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和这样的!
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一时间,买房子的,和卖房子的,都急了,售楼员和中介们也急了,满城风雨!
国家又加码楼市调控了!国家又来撸羊毛了!房子赶快买!
房子赶快卖!
说什么的都有。不过,本着质疑精神细细一琢磨,发现不是这么回事。这个事情的源头是从昨晚中国人大网发布的2020版《中华人民共和国契税法》而来。其中第三条名文写着:契税税率为百分之三至百分之五。

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在大家的惯常认知里,房子的契税税率最高只收到过3%。如果你的房子是家庭唯一住房或二套房,按面积不同只需要收到1%-2%不等。详细见下图:

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南京2016年后的现行契税税率

这样一看,新的《契税法》条文确实吓人,要知道,现在一套房动辄三五百万以上,就算按二套房大面积2%的契税来算,增加3个点的契税,也等于要多给国家上交9-15万呢!

然而真实情况却不是这么回事。
我翻出了1997年版的《中华人民共和国契税暂行条例》,我们来看一下:




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早在1997年版本契税条例中,关于契税税率的描述就是3-5%。2020版的新契税法条文,与1997年的老契税条例,在前几条关于房屋契税的描述中,没有任何变化!
同时,南京市税务局12366也答复咨询者:南京目前依旧按照财税〔2016〕23号文件执行,该文件没有废止,继续有效。明年是否调整要看是否有新的文件出台。
显然,地方契税税率不会马上因为“国家契税法”的通过而提高。理由有三:
1、新法契税税率与老法并无不同,因此没有变化的理由;
2、《契税法中》明确写明:具体使用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人大决定,并报全国人大和国务院备案;3、新契税法实施时间为2021年9月1日。
也许有人会说,既然新契税法出台,那么地方政府就要重新在契税法规定范围内申报新的具体地方适用契税税率,这样也无法保证2021年9月后,契税就不会上升。

这个说法听起来很有道理,但实际上,我们判断一个新法最终的细节落实走向,有几个维度,无论从哪一个维度看,大幅上涨契税都是一件极小概率事件。
三个思考维度

维度一:新法的订立取向是什么。
我们从一个细节看这条新法的立法取向,是趋于更加严厉,还是更加宽松。

新版本的《契税法》免征条款中,对比2016年修订版的《契税条例》,有两条与居民住房相关的新免征条款,分别是:
1、婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;2、法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。
这两条在之前的购房行为中,原本就无需征收契税,但在之前老版本的《契税暂行条例》中并没有写明,这次的新《契税法》等于明文确定了这一点。



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也就是说,新版《契税法》对居民住房的契税征收取向并没有趋于严厉的迹象。这次的新《契税法》最重要的功能还是将以前的《契税暂行条例》,升格为了法律。

维度二:契税征收的历史脉络走向是什么。
从历史脉络来看,契税的改革也是越来越趋向于合理降低税费,而非相反。


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例如,2016年2月19日,住建部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》之前,哪怕你是买的首套房,只要面积超过了144㎡,契税都要按3%征收!家庭二套住房,哪怕你买的是小于90㎡的小户型,也要按3%征收。
但2016年契税改革之后,家庭唯一住房不论面积多大,超过90㎡的户型全部按1.5%征收,二套房90㎡以下是1%,超过90㎡不论多大都按2%征收。只有家庭三套房的交易,才会按照3%契税征收。
很难想象,在如今内外经济形势不稳定,全国倡导减税降费的时候,契税会突然反历史走向大幅增加。
维度三:楼市调控的精神是什么。

而从楼市调控的角度来看,多征收2个点的契税,也和调控精神并不相符。理由有如下几点:

1、调控要保护刚性购房需求,加税显然背道而驰。
2、调控目的是抑制投机需求,面对上百万的一二手房倒挂,投机者显然不会有人因为多2个点的税就不去买房;改善需求者为了自住,也是非买不可。
3、从税费角度去调控遏制投机需求,最佳的办法是征收资本利得税,而不是在契税上做不痛不痒的调整。

4、近期出台的所有楼市调控逻辑,都集中在限制上,而非增加成本上。例如,遏制非自住购房资格、降低房价升值预期等。

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综上所述,契税不会上涨。现在不会,明年极大概率也不会。
对于房子,大家有需求就买,不着急就多摇摇号,别因为无畏的紧张而改变自己的选房策略。
万一下一次你就摇中了呢?



附:税法全文

中华人民共和国契税法(2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)
来源:中国人大网  第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本法规定缴纳契税。第二条 本法所称转移土地、房屋权属,是指下列行为:(一)土地使用权出让;(二)土地使用权转让,包括出售、赠与、互换;(三)房屋买卖、赠与、互换。前款第二项土地使用权转让,不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税。第三条 契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。第四条 契税的计税依据:(一)土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;(二)土地使用权互换、房屋互换,为所互换的土地使用权、房屋价格的差额;(三)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为,为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。第五条 契税的应纳税额按照计税依据乘以具体适用税率计算。第六条 有下列情形之一的,免征契税:(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;(二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;(三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;(四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;(五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;(六)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。第七条 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税:(一)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属;(二)因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。前款规定的免征或者减征契税的具体办法,由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。第八条 纳税人改变有关土地、房屋的用途,或者有其他不再属于本法第六条规定的免征、减征契税情形的,应当缴纳已经免征、减征的税款。第九条 契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。第十一条 纳税人办理纳税事宜后,税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。第十三条 税务机关应当与相关部门建立契税涉税信息共享和工作配合机制。自然资源、住房城乡建设、民政、公安等相关部门应当及时向税务机关提供与转移土地、房屋权属有关的信息,协助税务机关加强契税征收管理。税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息,应当依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供。第十四条 契税由土地、房屋所在地的税务机关依照本法和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定征收管理。第十五条 纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的,依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。第十六条 本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。
- END -长按复制微信号:zhangyao_ben,加好友与主编直接交流。添加微信号:liubaikeshe2017,可与汇丰老师交流更多投资技巧。▼文/遥哥©本文版权归属于“汇买房”部分图片源自网络,侵删或支付稿酬
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